全面环比下跌，其中，西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。这一数据背后，正是“学区房”买卖双方不断下调的心理预期。
中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华认为，西城、海淀领跌是由于入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。
近日，记者走访东城、西城及海淀多个“学区房”市场，链家地产中关村区域一位经纪人对“学区房”说法只字不提，表示他们只对房产负责，关于房子的附加值问题，如上学等问题，去咨询相关学校。
虽然如此，记者仍然发现，曾被赋予入学优先权的“学区房”，无论在价格还是成交量上，都在进入下行区。以中关村第一小学附近的黄庄小区为例，某一居室，48平方米，4月3日的报价是860万元，随后，业主连续五次降价，目前，在链家地产平台上的报价暂定690万元。
记者还发现，在此前频现天价房的金融街学区和实验二小学区房交易市场，多家地产中介公开报价均不超过15万元/平方米。据房地产经纪人透露，也有业主心理预期价位较高，不愿把价格降下来，所以暂时无法挂网。
链家地产中关村区域一位经纪人坦言，最近确实是成交量的低点，“我们这个店年前是48个人，现在只剩27个同事了，过去一个月，该片区的小区成交量是零”。
而作为房价高地的金融街片区，一位中原地产的经纪人告诉记者，该片区以大户型为主的小区丰融园，在3·17政策之前的成交价为21万元/平方米，而现在的有一套164平的挂牌价位3100万元，平均每平米18.9万元“就算如此，这种价格也很难成交。”该经纪人称。
上述每位经纪人谈及房价时都会跟着一句：价格有可谈空间。他们均表示，目前的房子每套都有最少二三十万的议价空间。同时，他们都表示现在已经没有“学区房”这一说法了。记者发现，“学区房”的表述在各个房产中介的房源信息平台上已经消失。一些房产经纪人直言，“学区房”的辉煌已经结束。
由于教育资源，特别是优质教育资源的供需不匹配，的学区房一时间成为稀缺资源，一直被认为是房价最疯狂、最坚挺的。但凡能跟入学挂钩的房子价格一涨再涨，市场甚至出现了一批过道房、车库房以及空挂户。西城、东城和海淀教育资源最为集中，有“学区房”功能的房产价格上行态势分外显著。3月份，市最热门的房地产片区，成交价甚至达到20万元/平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，随着购房资格的趋严、入学门槛的变动都会影响交易量和价格的走势，学区房降价符合预期。
学区房，一头连着优质教育资源，一头连着核心商业区。这种双重属性，为其增值打开了极大的想象空间。
时年，逐步取消共建入学政策，以择校费等“买学校”的入学方法也被，“就近入学”成主流政策，在学校划片区域有一套可以落户的住房，成为了多数人读好学校的惟一途径。
在中关村第一小学附近的东南小区，一位业主告诉记者，学校录取有一些条件，在学校覆盖的片区里有房产和户口的最优先录取，部分热门学校还要比对户口在房产上的落户年限。一套房子对应一个名额。
通常，家长们的心理是买学区房都不会吃亏——在低位买了学区房，孩子毕业后，房价也涨了不少，只要当初能买得起，转手基本都是赚的。对于这些幸运的家长来说，孩子的教育资源也得到了，最后房产升值也赚到钱。即使有可能在上会吃点亏，家长们也认为是值得的，因为这属于正常的教育投资。
为了遏制学区房价格上涨过快，2017年4月16日，市教委发布的《2017义务教育阶段入学工作的意见》（下称《意见》），对“学区房”市场影响巨大。
二、“实际居住”成为入学资格审核标准之一，教育部门将联合街道、等部门，加强对“实际居住”的审核。
其次，该文件提出扩大“多校划片”范围，“根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式，形成更加公平完善的就近入学规则”。
所谓多校划片，就是将热门学校划至多个片区，一个房产对应2个以上的学校。并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这意味着学区房的“一对一”入学将增加不确定性，即便买了名校“对应”的学区房，也可能被派到附近的普通学校。市教委相关负责人认为，此目的是让家长降低对购买学区房就能上某一所优质学校的期望值，避免学区房的过度炒作。
5月初，市海淀、朝阳、丰台、顺义、石景山、东城、西城、密云八个区相继公布入学政策。无一例外，各区都着力将买房与入学脱钩。不少区明确提出，将以房产、落户、居住年限等为关键指标，确定入学优先顺序。朝阳区比较彻底，基本上已经实现了多校区划片，“根据适龄儿童户籍登记时间和他们家的房产证登记时间作为入学顺序。在同等条件下，按街区服务片所属学校学位情况，以随机派位等方式统筹安排入学”。
入学方式的变化直接影响了学区房的价格和成交量。据专注学区房的某机构显示，4月，其监测的65个典型楼盘的成交量，环比3月份下降82%。西城区跌幅低于平均值；东城区呈现“有价无市”的僵持特征；海淀学区房价格出现松动，且不是个案。
中原地产首席分析师张大伟在分析学区房降温现象时认为，目前学区房的价格下跌，大部分是报价跌得多，实际成交跌得少，报价并不代表成交价格。
“目前学区房处在买卖双方博弈的阶段，无论是买方还是卖方，大多处在观望期，目前的价格并不具备稳定性。”一家房地产研究机构从业人员如是说。
在央企工作多年的博士张女士，在的首套房是全款，家庭年收入百万，她希望给刚满三岁的儿子创造一个好的教育，想入手一套附近有优秀教育资源的住宅。
对于近期学区房的市场变化，张女士告诉记者，“从市场均价来看确实有下调。不过，有些房子之所以降价幅度高达百万，部分原因是之前的挂网价格非常高。”
安居客《5月国民安居指数》中的数据显示，5月份购房者信心指数从4月份的103.67微跌至103.04，出现年内首次下滑，经纪人信心指数也从4月份的111下跌至107.3，呈现较为罕见的双跌态势。
学区房市场交易观望情绪重，不仅与入学政策有关，房贷政策收紧也是一个重要原因。一位大型国有银行个人贷款经理告诉记者，今年的贷款额度已经没了，“即便今年批贷，也得明年放款”。
据上述机构分析，4月份的成交量与成交价格主要体现了楼市整体调控的影响。如首付门槛提高，房贷压力加大、限离婚等。“多校划片”政策对学区房的影响有限。
对于学区房市场降温原因，张大伟认为，“学区房下调的原因有三点，部分中介机构市场、夸张宣传个案，最终影响房主定价预期；学区房政策调整，买房肯定能上学的可能性降低；还有就是部分换房业主因为政策约束，加上市场又明显降温，这种情况下只能降价销售”。
同时，也有业内人士指出，学区房虽然明显退烧，但是学区房一般都位于好地段，作为房屋的投资价值依然很高；另一方面，从政策风险上来评估，每一个政策的落实，都需要花费一定的时间，所以学区房的溢价在一定时间内依然可以保持。不过，如果把学区房作为纯投资选项，还需谨慎出手。
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